Quels impôts doit-on payer lors de l’achat d’un bien immobilier dans la Comunidad Valenciana?

Quels impôts doit-on payer lors de l’achat d’un bien immobilier dans la Comunidad Valenciana?

Acheter un bien immobilier dans la Comunidad Valenciana implique d’assumer certaines charges fiscales qu’il convient de connaître à l’avance. Des impôts directs comme la TVA ou l’ITP, jusqu’aux frais de notaire et d’enregistrement, l’acheteur doit savoir clairement combien il va payer et pourquoi. Dans cet article, nous détaillons tous les impôts impliqués dans une transaction immobilière dans cette communauté autonome.

Impôts selon le type de propriété

La première grande distinction fiscale dépend de si la propriété est une nouvelle construction (obra nueva) ou une propriété de seconde main. Cela conditionne l’impôt principal qui s’applique à l’opération.

Nouvelle construction: TVA et AJD

Lorsqu’on achète une nouvelle construction directement à un promoteur, il faut payer la TVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), qui dans la Comunidad Valenciana est de 10 % du prix d’achat. De plus, il faudra payer l’AJD (Actos Jurídicos Documentados), un impôt régional qui, en 2025, s’élève à 1,5 %.

Par exemple, si vous achetez une nouvelle construction pour 300.000 €, vous paierez 30.000 € de TVA et 4.500 € d’AJD, soit un total de 34.500 € d’impôts.

Propriété de seconde main: ITP

Si la propriété est de seconde main, l’acheteur doit payer l’ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales – taxe sur les transmissions patrimoniales). Dans la Comunidad Valenciana, le taux général pour 2025 est de 10 % de la valeur déclarée jusqu’à 1 million €, et de 11 % si le prix d’achat est supérieur à 1 million €, bien qu’il existe des cas spéciaux qui permettent de bénéficier d’un taux réduit.

Taux réduits d’ITP en 2025

Il existe des réductions de l’ITP pour certains profils d’acheteurs ou types de propriétés. Dans certains cas, l’impôt peut être abaissé à 8 % ou même 6 %, si certaines conditions sont remplies.

ITP à 8 %
Applicable aux personnes physiques qui acquièrent leur résidence principale à un prix inférieur à 248.000 € et dont les revenus annuels ne dépassent pas 25.000 € individuellement ou 40.000 € conjointement.

ITP à 6 %
Disponible pour les familles nombreuses, les personnes handicapées ou les moins de 35 ans qui achètent leur résidence principale, toujours dans les limites de revenus et de prix établies.

Impôt sur les Actes Juridiques Documentés (AJD)

L’AJD est un impôt régional qui s’applique aussi bien aux nouvelles constructions qu’aux opérations soumises à un prêt hypothécaire. Le taux général dans la Comunidad Valenciana est de 1,5 %, mais il peut être réduit à 0,1 % dans des cas très spécifiques (comme les hypothèques pour résidence principale de jeunes ou de personnes handicapées).

Base imposable de l’AJD
La base imposable varie selon le type d’opération. Pour un achat, elle est calculée sur le prix d’acquisition. Pour une hypothèque, elle s’applique à la responsabilité hypothécaire, qui inclut le capital, les intérêts et d’autres concepts.

Plus-value municipale (IIVTNU)

La plus-value municipale, ou Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), taxe l’augmentation de valeur du terrain depuis la dernière transmission. Bien qu’elle soit normalement payée par le vendeur, l’acheteur doit en tenir compte, car si le vendeur n’est pas résident fiscal en Espagne, cet impôt sera directement transféré à l’acheteur.

Calcul et responsabilité
Depuis 2022, cet impôt peut être calculé de deux façons: la méthode objective (basée sur des coefficients) et la méthode réelle (basée sur le gain effectif). Le contribuable peut choisir celle qui est la plus favorable. Si la propriété a perdu de la valeur, l’impôt n’est pas dû.

Frais de notaire et d’enregistrement

Bien qu’il ne s’agisse pas d’impôts au sens strict, les frais de notaire et d’enregistrement font partie des dépenses fiscales lors de l’achat d’une propriété. En général, l’acheteur assume ces frais, qui varient selon le prix et l’étendue de l’acte.

Notaire
Le coût moyen de l’acte de vente varie généralement entre 800 € et 1.500 €, selon la valeur de la transaction. Les actes hypothécaires génèrent également des frais notariaux supplémentaires.

Registre de la propriété
L’enregistrement de l’achat au Registre de la Propriété a un coût approximatif de 0,2 % à 0,4 % du prix du bien.

Dépenses fiscales en cas d’hypothèque

Lorsque l’achat est financé par une hypothèque, l’acheteur assume des frais spécifiques liés à ce prêt, même si certains impôts ont changé après la nouvelle loi hypothécaire.

Impôts pris en charge par la banque
Depuis 2019, la banque paie l’AJD sur l’acte hypothécaire. Toutefois, l’acheteur continue d’assumer d’autres frais comme l’évaluation, la gestion et une partie du notaire.

Évaluation du bien
L’évaluation officielle, nécessaire pour demander une hypothèque, coûte généralement entre 300 € et 600 €, selon l’établissement financier et la localisation.

Impôts annuels après l’achat

Après l’achat, le nouveau propriétaire doit assumer une série d’impôts récurrents liés à la possession du bien, qu’ils soient municipaux, régionaux ou nationaux.

IBI (Taxe foncière – Impuesto de Bienes Inmuebles)
Un impôt annuel sur la propriété immobilière. Son montant dépend de la valeur cadastrale et de la commune. Dans les villes côtières comme Altea ou Benissa, il peut varier entre 500 € et 1.500 € par an.

Taxe des ordures ménagères
Dans de nombreuses communes, il existe une taxe supplémentaire pour la collecte des déchets, dont le montant varie entre 100 € et 250 € par an.

IRNR – Impôt sur le Revenu des Non-Résidents
Si l’acheteur n’est pas résident fiscal en Espagne et ne loue pas la propriété, il doit déclarer un revenu imputé dans le cadre de l’IRNR (Impuesto de la Renta de No Residentes). Celui-ci est calculé à 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, selon la mise à jour.

Autres aspects fiscaux importants

Outre les impôts principaux, il est important de connaître d’autres facteurs qui peuvent affecter le coût final ou générer des obligations fiscales à moyen terme.

Déclaration de la valeur de marché
Depuis 2022, le fisc peut vérifier si la valeur déclarée correspond à la valeur de référence du marché publiée par le Cadastre. Si une valeur inférieure est déclarée, l’acheteur peut être sanctionné et contraint de payer la différence d’ITP ou d’AJD.

Dons et successions
Si la propriété est acquis par donation ou succession, s’applique l’ISD (Impuesto de Sucesiones y Donaciones – droits de succession et de donation), avec des réglementations régionales spécifiques. Dans la Comunidad Valenciana, il existe des abattements pour les descendants directs et les conjoints, mais chaque cas doit être examiné individuellement.

Peut-on déduire certains impôts ?
En général, les impôts payés lors de l’achat de la résidence principale ne sont pas déductibles dans la déclaration de l’IRPF, sauf si l’acheteur avait acquis ce droit avant 2013. Cependant, les frais peuvent être intégrés dans la valeur d’acquisition en cas de revente, réduisant ainsi la plus-value imposable.

Cas d’investissement immobilier
Si la propriété est acquis pour être loué ou comme investissement, certaines dépenses peuvent être déduites dans l’IRPF ou dans l’IS (Impôt sur les Sociétés), en fonction du régime fiscal de l’acheteur.

Conseils pour planifier la charge fiscale

L’achat d’un bien immobilier dans la Comunidad Valenciana peut impliquer entre 10 % et 13 % supplémentaires sur le prix, selon le type du bien, le profil de l’acheteur et l’existence d’une hypothèque. Bien planifier les frais fiscaux est essentiel pour éviter les mauvaises surprises.

Consulter des professionnels
Avant de signer tout contrat, il est conseillé de consulter un conseiller fiscal spécialisé dans les transactions immobilières. Chez AREA Costa Blanca, nous disposons de l’expérience et de l’expertise technique nécessaires pour guider le client dès la première étape.

Comparer les scénarios
Acheter une nouvelle construction n’est pas la même chose qu’acheter une propriété de seconde main, et payer comptant n’est pas équivalent à financer par hypothèque. Analyser différents scénarios à l’avance permet de choisir la meilleure option en termes fiscaux.

L’avis d’AREA Costa Blanca

Chez AREA Costa Blanca, nous aidons chaque année des dizaines d’acheteurs étrangers à comprendre les impôts et les coûts réels liés à l’achat dans la Comunidad Valenciana. Notre approche combine clarté, expérience juridique et accompagnement personnalisé tout au long du processus. Nous savons qu’un achat serein commence par une bonne information fiscale. C’est pourquoi nous travaillons avec transparence et prévoyance, afin que chaque client prenne des décisions éclairées et sans risques.